Quem não registra o imóvel não é dono

Esse ditado do âmbito jurídico reflete as exigências da lei para concessão do título de propriedade a quem adquire um imóvel. No entanto, a prática disseminada no passado instalou no país a cultura da informalidade, o que resultou, segundo números recentes, em cerca de 30 milhões de imóveis irregulares no país, sendo que só em Minas Gerais, cerca de 3 milhões não têm registro.

Esses dados foram apurados pelo Ministério do Desenvolvimento Nacional (que absorveu o extinto Ministério das Cidades), segundo o qual cerca de 50% dos domicílios urbanos encontram-se à margem da legalidade. Isso significa que os ocupantes jamais providenciaram a escritura e registro de seus bens. E vale ressaltar, esse cenário não é exclusivo de determinadas classes sociais ou localidades, pelo contrário, está presente em comunidades de baixa renda, mas também em bairros luxuosos, em condomínios de alto padrão e na classe média em geral.

Muitas vezes quem ocupa um imóvel nessas características não se vê diante de uma complicação porque acredita que a celebração do contrato de compra e venda já seria o bastante para tornar alguém proprietário, o que não é verdade. 

Outra ficção popularmente difundida é a de que a escritura é suficiente para a pessoa ser dona do domicílio ocupado, o que não condiz com a legislação. Então, um obstáculo comum que atormenta o ocupante do imóvel ao tentar negociá-lo, é a ausência de transferência da propriedade em virtude do falecimento do antigo dono, o autor da herança.

Não raramente, pessoas enfrentam verdadeiras muralhas ao tentar qualquer procedimento que envolva a propriedade sem escritura e registro. Isso porque a irregularidade impede que o imóvel possa ser oferecido em garantia, ser objeto de financiamento, e em qualquer tipo de negociação, coloca o eventual comprador em posição vulnerável, porque se adquirir sem os documentos devidos, não será o verdadeiro proprietário.

Sendo assim, uma tentativa de venda tenderia à frustração, a menos que o pretenso comprador ignore esse risco. Por essa razão inclusive, as imobiliárias (pelo menos boa parte delas) agem preventivamente, solicitando de seus clientes os documentos cartorários que devem preceder à negociação.

Além disso, a situação é de insegurança para quem ocupa um imóvel irregular porque a todo momento convive com a possibilidade de outra pessoa surgir com o respectivo título de propriedade e por direito, requerer judicialmente a retomada do bem.

RAÍZES DO PROBLEMA 

A falta de legalização tem várias causas, desde os costumes antigos a práticas oportunistas que ainda se alastram. A capital mineira, por exemplo, foi marcada pelas colônias agrícolas e vilas enormes que, posteriormente se subdividiram e deram origem a vários bairros. Grande parcela dos negócios interpessoais nessa época ignorava os atos formais necessários, muitas vezes havendo somente acordos verbais.

Nessa esteira, também se acumularam loteamentos sem aprovação e registro, invasões de terrenos, vendas de um mesmo imóvel a mais de um interessado, empoderamento da especulação imobiliária, e na política pública, controle ineficiente do uso do solo, programas habitacionais sem planejamento adequado, dentre outros aspectos influenciadores.

Hoje, além do advento da chamada “Reurb” (Regularização Fundiária Urbana) - Lei Federal 13.465/17, há frentes de trabalho visando à diminuição desse déficit legal em relação aos imóveis, buscando-se promover a lavratura de inúmeras escrituras e registros.

Se o cidadão não possui esses documentos ou caso não saiba se existem, se o imóvel foi doado ou permitida a sua ocupação, se herdou ou comprou de quem não tinha registro, em quaisquer desses casos, existem medidas jurídicas específicas para obter a regularização do bem imóvel. Portanto, é importante consultar um profissional experiente nessa seara, para realizar uma análise de viabilidade, buscando-se definir a situação.